Marktrisikoma\u00df (Market Risk Measure, MRM):<\/strong>\u00a0Das MRM wird prim\u00e4r \u00fcber die historische Volatilit\u00e4t gemessen, um den finalen SRI-Wert von 1 bis 7 zu bestimmen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\nBei offenen Immobilienfonds wird das Marktrisiko \u00fcber den Value-at-Risk (VaR) bei einem Konfidenzniveau von 97,5 % \u00fcber die empfohlene Haltedauer (Recommended Holding Period, RHP) gemessen. Der VaR wird anschlie\u00dfend in eine annualisierte Volatilit\u00e4tskennzahl r\u00fcckgerechnet, die VaR-\u00e4quivalente Volatilit\u00e4t (VaR-Equivalent Volatility, VEV), um die endg\u00fcltige Risikoklassifizierung vornehmen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n
Grundlage der VaR-Berechnung ist die Cornish-Fisher-Expansion:<\/p>\n\n\n\n mit:<\/p>\n\n\n\n
\nVaR \u2026 Value at Risk auf Basis logarithmierter Differenzen<\/li>\n\n\n\n N \u2026 Anzahl der Perioden<\/li>\n\n\n\n \u03c3 \u2026 Standardabweichung (2. Moment)<\/li>\n\n\n\n \u00b5\u2081 \u2026 Skewness (3. Moment)<\/li>\n\n\n\n \u00b5\u2082 \u2026 Exzess-Kurtosis (4. Moment)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n\u00dcberf\u00fchrung in die VEV mittels:<\/p>\n\n\n\n mit:<\/p>\n\n\n\n
\nT \u2026 (empfohlene) Haltedauer in Jahren<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\nDaraus ergibt sich folgende Risikoklassifizierung nach PRIIPs (MRM-Klassen):<\/p>\n\n\n\nDie Illusion des geringen Risikos: Volatilit\u00e4t<\/h4>\n\n\n\n Die MRM-Risikoklassifizierung basiert auf der Entwicklung des Net Asset Values (NAV) eines Fonds. Der wesentliche Treiber des NAV ist die Renditeentwicklung der zugrunde liegenden Anlageklasse.<\/p>\n\n\n\n
Hier liegt aber schon ein wesentlicher Schwachpunkt: In der Regel werden die Immobilienrenditen einmal pro Quartal aktualisiert, w\u00e4hrend der NAV (bei Publikumsfonds) t\u00e4glich ver\u00f6ffentlicht wird. Unter gew\u00f6hnlichen Marktbedingungen bewegt sich der t\u00e4gliche NAV kaum und erzeugt so die Illusion einer ausgesprochen geringen Volatilit\u00e4t. Die PRIIPs-Formel verarbeitet diese Daten und errechnet ein \u201erisikoarmes\" Profil.<\/p>\n\n\n\n
Doch n\u00e4hern wir uns dieser Risikoklassifizierung anhand der tats\u00e4chlichen Renditeentwicklung einer Anlageklasse an. Hier ein Beispiel einer Immobilienrendite mit einem Zeitraum von \u00fcber 20 Jahren:<\/p>\n\n\n\nMan beachte die langen Phasen geringer Schwankung, unterbrochen von scharfen, deutlichen Rendite\u00e4nderungen.<\/p>\n\n\n\nDa die tats\u00e4chliche Frequenz der Renditever\u00e4nderungen quartalsweise und nicht t\u00e4glich ist, f\u00e4llt die Anzahl der Perioden (N) in der PRIIPs-Formel deutlich geringer aus. Das hat nat\u00fcrlich auch Auswirkung auf die Risikoklassifizierung selbst.<\/p>\n\n\n\n
Berechnen wir die VaR-\u00e4quivalente Volatilit\u00e4t f\u00fcr diese Veranlagungsrendite mit der nunmehr niedrigeren Frequenz (niedrigeres N), so ergibt sich ein VEV in H\u00f6he von 8,1 % p.a. bei einer Haltedauer von f\u00fcnf Jahren. Damit haben wir bereits eine Verschiebung in die Risikoklasse 3, also von \"niedriges Risiko\" (Klasse 2) hin zu \"mittleres Risiko\" (Klasse 3).<\/p>\n\n\n\n
Zur Einordnung: Bei einem VaR mit einem Konfidenzniveau von 97,5 % besteht eine Wahrscheinlichkeit von 2,5 %, dass der Verlust des eingesetzten Eigenkapitals mehr als 31 % betr\u00e4gt. Im Detail:<\/p>\n\n\n\n
\nVaR (bei 97,5 %) = -0,3706 auf logarithmischer Skala<\/li>\n\n\n\n Verm\u00f6genswert (bei 97,5 %) = exp(-0,3706) = 0,6903, also rund 69 % verbleibender Verm\u00f6genswert und ein erwarteter Gesamtverlust \u00fcber die Haltedauer von mehr als 31 % mit einer Wahrscheinlichkeit von 2,5 %.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\nEin erwarteter Gesamtverlust von mehr als 31 % \u00fcber die Haltedauer bei einer Wahrscheinlichkeit von 2,5 % klingt nicht mehr nach einem risikoarmen und sicheren Hafen.<\/p>\n\n\n\n
Die Illusion des geringen Risikos: Trend<\/h4>\n\n\n\n Ein weiterer kritischer Faktor: Gewerbliche Investitionsrenditen folgen in der Regel Trends. So kann etwa w\u00e4hrend einer Phase geringer Schwankung die Rendite einem Aufw\u00e4rtstrend folgen, was zu einer nachhaltigen Verschlechterung der Marktwerte f\u00fchren kann.<\/p>\n\n\n\n
Um die Konsequenzen dieser Trendlinien zu verstehen, haben wir das empirische Verhalten unserer Beispielrendite in ein Markov-Switching-Regimewechsel Modell \u00fcberf\u00fchrt und eine Monte-Carlo-Simulation \u00fcber einen Zeitraum von f\u00fcnf Jahren durchgef\u00fchrt. Auch hier sind die Ergebnisse ern\u00fcchternd:<\/p>\n\n\n\nSteigt man im falschen Markttrend in eine Position ein, liegt das Verlustrisiko bei nahezu 60 %, w\u00e4hrend der Value at Risk (bei 97,5 %) -6,4 % p.a. betr\u00e4gt. Es besteht also eine Wahrscheinlichkeit von 2,5 %, \u00fcber diesen Veranlagungszeitraum einen Gesamtverlust von mehr als 32 % zu erleiden.<\/p>\n\n\n\n
Selbst wenn die Renditeentwicklungen unter g\u00fcnstigeren Bedingungen simuliert werden, h\u00e4lt der Value at Risk bei einem Konfidenzniveau von 97,5 % immer noch bei signifikanten -5,7 % p.a.<\/p>\n\n\n\nAuch aus dieser Perspektive sind wir weit von der Sicherheit eines \u201eniedrigen\" Risikoprofils entfernt.<\/p>\n\n\n\n
Fazit: Jenseits des Labels<\/h4>\n\n\n\n Diese strukturellen und mathematischen Schwachstellen offener Immobilienfonds sind l\u00e4ngst kein Thema mehr allein f\u00fcr quantitative Analysten. Sie haben offiziell den Gerichtssaal erreicht.<\/p>\n\n\n\n
In einem wegweisenden Urteil entschied das Landgericht N\u00fcrnberg-F\u00fcrth (Az. 4 HK O 5879\/24), dass ein gro\u00dfer Asset Manager einen seiner offenen Immobilienfonds nicht l\u00e4nger unter dem Label des geringen Risikos (nicht mehr SRI 2 und auch nicht SRI 3) vermarkten darf. Das Gericht ging so weit, die Niedrigrisiko-Einstufung als \u201eSicherheitsillusion\" zu bezeichnen, und stellte fest, dass angesichts der tats\u00e4chlichen Frequenz der zugrunde liegenden Liegenschaftsbewertungen eine Risikoklasse 6 \u2013 gleichauf mit volatilen Aktienfonds \u2013 rechtlich gerechtfertigt sei. Der Fall wurde inzwischen zur abschlie\u00dfenden systemischen Auslegung an den Europ\u00e4ischen Gerichtshof verwiesen und ist damit noch offen. Die Signalwirkung im Markt ist allerdings un\u00fcberh\u00f6rbar.<\/p>\n\n\n\n
Die aktuelle Berechnungsmethodik schafft einen gef\u00e4hrlichen blinden Fleck. Indem es sich auf gegl\u00e4ttete t\u00e4gliche NAV-Daten st\u00fctzt, die die illiquide Realit\u00e4t von Immobilienverm\u00f6gen verschleiern, vermittelt die PRIIPs-Skala von 1 bis 7 ein tr\u00fcgerisches Gef\u00fchl der Sicherheit.<\/p>\n\n\n\n
Ein SRI von 2 mag historische Compliance-Modelle zufriedenstellen, gew\u00e4hrt aber keine Immunit\u00e4t gegen die makro\u00f6konomische Schwerkraft. Wenn sich die Renditen verschieben und institutionelles Kapital den Ausgang sucht, wird die strukturelle Inkongruenz offener Fonds schonungslos offengelegt und l\u00e4sst Privatanleger in eingefrorenen Vehikeln zur\u00fcck.<\/p>\n\n\n\n
Effizientes Risikomanagement findet sich nicht in einer gegl\u00e4tteten regulatorischen Formel. Es findet sich im Verst\u00e4ndnis der Marktrealit\u00e4t. F\u00fcr Asset Manager, Vertriebspartner und Anleger gleicherma\u00dfen lautet die Botschaft klar: Es ist an der Zeit, damit aufzuh\u00f6ren, fehlende Liquidit\u00e4t verpackt in der Illusion eines geringen Risikos zu verkaufen.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Ein SRI von 2 von 7 stuft offene Immobilienfonds als \u201egeringes Risiko\" ein. Der gegl\u00e4ttete Tages-NAV verbirgt einen illiquiden, quartalsweise bewerteten Verm\u00f6genswert.<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":599,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[40,41,43,35,34,45,42,44],"class_list":["post-591","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized","tag-gewerbeimmobilien","tag-immobilienfonds-liquiditaet","tag-marktrisiko","tag-offene-immobilienfonds","tag-priips","tag-sicherheitsillusion","tag-sri-klassifizierung","tag-var-aequivalente-volatilitaet"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/591","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=591"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/591\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":600,"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/591\/revisions\/600"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/599"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=591"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=591"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=591"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
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