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Ab dem 1. J\u00e4nner 2027 unterliegen offene Immobilienfonds in \u00d6sterreich einer R\u00fcckgaberegelung mit einer Mindestbehaltedauer von zw\u00f6lf Monaten und einer weiteren K\u00fcndigungsfrist von zw\u00f6lf Monaten. Die \u00c4nderung des \u00a711 ImmoInvFG wurde als klarer Paradigmenwechsel bezeichnet, da sie Behalte- und K\u00fcndigungsfristen gemeinsam mit versch\u00e4rften Transparenzpflichten einf\u00fchrt. Auf den ersten Blick \u00e4hnelt dies der deutschen KAGB-Reform von 2013<\/a>, die eine Architektur aus 24-monatiger Behaltedauer und zw\u00f6lfmonatiger K\u00fcndigungsfrist errichtete. Die \u00c4hnlichkeit ist jedoch oberfl\u00e4chlich, denn die \u00f6sterreichische Regelung trifft auf ein ver\u00e4ndertes Umfeld, und sie verlangt etwas, das die deutsche nie verlangt hat: eine ehrliche Neupositionierung des Produkts selbst.<\/p>\n\n\n\n Die deutsche Regelung war die gesetzliche Antwort auf 2008, als zu viele Anleger ihre Anteile gleichzeitig zur\u00fcckgeben wollten. Anteile, die ab dem 22. Juli 2013 erworben wurden, tragen die 24-monatige Behaltedauer und die zw\u00f6lfmonatige K\u00fcndigungsfrist, w\u00e4hrend fr\u00fcher erworbene Best\u00e4nde einen Freibetrag von 30.000 Euro je Kalenderhalbjahr behielten. Die Branche f\u00fcgte die Reform nahezu unmittelbar in die eigene Erz\u00e4hlung ein, und das nicht ohne Berechtigung: Eine Veranlagung, die sich nicht \u00fcber Nacht aufl\u00f6sen l\u00e4sst, ist ihrer Konstruktion nach eine langfristige Veranlagung, und eine K\u00fcndigungsfrist verschafft dem Management echte Planungssicherheit bei Ver\u00e4u\u00dferungen. Dieses Argument war damals stichhaltig, und bleibt es auch.<\/p>\n\n\n\n Doch die Regelung hatte eine zweite, stillere Wirkung. Ged\u00e4mpfter R\u00fcckgabedruck bedeutete weniger Notverk\u00e4ufe, gegl\u00e4ttete Nettoinventarwerte, geringere gemessene Volatilit\u00e4t, und da der aufsichtsrechtliche Risikoindikator aus der Kurshistorie des Fonds selbst abgeleitet wird, \u00fcbersetzte sich die Liquidit\u00e4tsbeschr\u00e4nkung mechanisch in eine niedrigere Risikoeinstufung. Das Instrument, das zur Steuerung des Liquidit\u00e4tsrisikos geschaffen wurde, half dabei, eben dieses Risiko aus der Risikoausweisung zu entfernen. In einem Jahrzehnt fallender Zinsen, ohne konkurrierende Verzinsung auf Einlagen, wurde nichts davon je auf die Probe gestellt. Das Produkt musste sich nie neu positionieren, weil der Markt es nie dazu aufforderte.<\/p>\n\n\n\n Jede Bedingung, die die deutsche Vereinnahmung m\u00f6glich machte, hat sich seither umgekehrt.<\/p>\n\n\n\n Die Erste ist das Zinsumfeld. Ein Fonds mit einer Rendite von zwei bis drei Prozent konkurriert nicht l\u00e4nger gegen null. Er konkurriert gegen verzinste Einlagen und gegen Geldmarktinstrumente mit echter t\u00e4glicher Liquidit\u00e4t. Die alte, implizite Positionierung des offenen Fonds als etwas besseres Sparbuch ist nicht blo\u00df geschw\u00e4cht, sie ist rechnerisch unhaltbar.<\/p>\n\n\n\n Die Zweite ist, dass die Risikoeinstufung selbst ins Licht ger\u00fcckt ist. Die deutsche Aufsicht hat erkl\u00e4rt, sie werde sich auf europ\u00e4ischer Ebene f\u00fcr eine \u00dcberarbeitung der umstrittenen Berechnung der Risikoindikatoren f\u00fcr offene Immobilienfonds einsetzen. Deutsche Gerichte gingen weiter: Ein Urteil<\/a> erkl\u00e4rte die Einstufung eines gro\u00dfen Publikumsfonds in die niedrigen Risikoklassen f\u00fcr unzul\u00e4ssig, ein weiteres<\/a> sprach einem Anleger Schadenersatz zu. Der deutsche Weg, auf dem verringerter R\u00fcckgabedruck stillschweigend eine niedrige Risikokennzahl verfestigte, ist versperrt.<\/p>\n\n\n\n Die Dritte ist die zeitliche Abfolge, und sie ist der Punkt, der am h\u00e4ufigsten \u00fcbersehen wird.<\/p>\n\n\n\n Die \u00f6sterreichische Regelung ist nicht neu. Sie wurde im Dezember 2021<\/a> beschlossen, und die Branche verwies damals auf die lange f\u00fcnfj\u00e4hrige \u00dcbergangsfrist<\/a> als reichlich Spielraum f\u00fcr Anleger, sich anzupassen, wobei es den Fonds freistand, die Regelung ab 2023 jederzeit in ihren eigenen Fondsbestimmungen vorzuziehen. Der Anlauf wurde gew\u00e4hrt, und gr\u00f6\u00dftenteils nicht genutzt.<\/p>\n\n\n\n Als die Frist n\u00e4her r\u00fcckte und der Markt sich drehte, wurde der Anlauf verl\u00e4ngert. Nach der Novelle vom Juli 2026 d\u00fcrfen Anleger, die ihre Anteile zum 31. Dezember 2026 halten, zwischen 2027 und 2030 innerhalb festgelegter j\u00e4hrlicher Freibetr\u00e4ge zur\u00fcckgeben, ohne die grunds\u00e4tzlich geltende zw\u00f6lfmonatige K\u00fcndigungsfrist einhalten zu m\u00fcssen: 20.000 Euro je Fonds in den Jahren 2027 und 2028, 10.000 Euro in den Jahren 2029 und 2030, eine \u00fcbergangsweise Erleichterung, begleitet von zus\u00e4tzlichen Liquidit\u00e4tsmanagement-Instrumenten f\u00fcr die Fonds selbst. Die Novelle wurde ohne Einstimmigkeit beschlossen<\/a>, wobei die \u00dcbergangsbestimmungen den strittigen Punkt bildeten.<\/p>\n\n\n\n Die Rechnung ist es wert, klar ausgesprochen zu werden. Eine 2021 beschlossene Regelung wird 2031 voll verbindlich. Und der zur Abfederung des \u00dcbergangs gew\u00e4hlte Mechanismus, ein gedeckelter Freibetrag f\u00fcr Bestandsanleger, ist strukturell dasselbe Instrument, das Deutschland 2013 einsetzte. In Deutschland ist dieser Freibetrag zu einem guten Teil der Grund, warum die Neupositionierung ein Jahrzehnt lang aufgeschoben werden konnte; er ist zugleich der Kanal, durch den der Druck am Ende dennoch eintrat. \u00d6sterreich hat den Mechanismus \u00fcbernommen, der andernorts den Aufschub m\u00f6glich machte. Ob er dasselbe Ergebnis hervorbringt, ist eine Entscheidung, kein Schicksal.<\/p>\n\n\n\n Was er unmittelbar hervorbringt, ist eine ungew\u00f6hnliche Sichtbarkeit. Der R\u00fcckgabestrom bis 2030 ist gedeckelt, datiert und absteigend gestaffelt. Nur wenige Verwalter offener Immobilienfonds standen je einem derart prognostizierbaren Abflussprofil gegen\u00fcber. Prognostizierbarer Abfluss bedeutet planbare Ver\u00e4u\u00dferungen, was die Frage aufwirft, was diese Ver\u00e4u\u00dferungen tats\u00e4chlich erl\u00f6sen werden.<\/p>\n\n\n\n Im Detail der \u00dcbergangsregelung hat der Gesetzgeber die Substanz bereits entschieden: Diese ist nun, kraft Gesetz, ein langfristiges Veranlagungsvehikel. Die strategische Frage lautet nicht, ob neu positioniert wird, sondern auf welchem Fundament.<\/p>\n\n\n\n Es kann nicht die Fondsstruktur sein. Die Struktur ist genau das, was in Frage steht: das Risikoetikett, das Liquidit\u00e4tsversprechen, die gegl\u00e4ttete Volatilit\u00e4t. Jedes Argument, das auf der H\u00fclle aufbaut, erbt das Glaubw\u00fcrdigkeitsproblem der H\u00fclle.<\/p>\n\n\n\n Das Fundament muss die Immobilie sein. Dies ist kein rhetorischer R\u00fcckzug, sondern der Ort, an dem die eigentliche St\u00e4rke liegt. Viele dieser Portfolios sind nach wie vor grundsolide: vermietete Objekte, vertraglich gesicherte Ertr\u00e4ge, Mieter institutioneller Qualit\u00e4t, Liegenschaften, die durch jede Phase des Zyklus Miete einbringen, ganz gleich, was ein Indikator \u00fcber das Vehikel aussagt. Die direkte Immobilie, die Substanz hinter jedem offenen Immobilienfonds, ehrlich gehalten und ehrlich dargestellt, z\u00e4hlt zu den stabilsten langfristigen Wertaufbewahrungsmitteln, die einem privaten Anleger zur Verf\u00fcgung stehen: Ertr\u00e4ge, die durch Mietvertrag gesichert sind, Wert, der in einem physischen Verm\u00f6gensgegenstand verankert ist, und ein Ertragsprofil, das genau jene Geduld belohnt, die die neue Regelung nun verlangt. Die Regelung aus zw\u00f6lf plus zw\u00f6lf Monaten vollendet diesen Fall, statt ihn zu untergraben. Eine verpflichtende Behaltedauer bringt den Anlagehorizont des Anlegers mit der Natur des Verm\u00f6gensgegenstands in Einklang. Falsch war an der deutschen Fassung, dieses Argument mit einem Risikoetikett zu verbinden, das so tat, als w\u00e4re dieser Einklang entbehrlich.<\/p>\n\n\n\n Doch ein Produkt, das seine Grundlage auf seine Objekte st\u00fctzt, muss diese Objekte transparent darstellen k\u00f6nnen, einschlie\u00dflich der Differenz zwischen dem, was ein Gutachten<\/a> ausweist, und dem, was ein Verkauf tats\u00e4chlich erl\u00f6sen w\u00fcrde.<\/p>\n\n\n\nWas die deutsche Fondsreform von 2013 tats\u00e4chlich bewirkte<\/h3>\n\n\n\n
Warum \u00d6sterreichs Weg dem deutschen nicht folgen kann<\/h3>\n\n\n\n
Zehn Jahre von der Beschlussfassung bis zum vollen Wirksamwerden<\/h3>\n\n\n\n
Die Neupositionierung offener Immobilienfonds: die Frage nach dem Fundament<\/h3>\n\n\n\n
Die neue Liquidit\u00e4tsarchitektur stellt eine vorausschauende Frage<\/h3>\n\n\n\n