{"id":709,"date":"2026-08-04T13:40:20","date_gmt":"2026-08-04T13:40:20","guid":{"rendered":"https:\/\/d-darks.com\/?p=709"},"modified":"2026-08-04T13:40:23","modified_gmt":"2026-08-04T13:40:23","slug":"offene-immobilienfonds-nav-liquiditaet","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/d-darks.com\/en\/offene-immobilienfonds-nav-liquiditaet\/","title":{"rendered":"Offene Immobilienfonds: Wenn sich bei den Zahlen nichts tut"},"content":{"rendered":"

Struktur, Liquidit\u00e4t und die Sicherheitsillusion bei offenen Immobilienfonds<\/h3>\n\n\n\n

Im Segment der offenen Immobilienfonds f\u00e4llt in fast jedem Gespr\u00e4ch ein Wort: Vertrauen. Es f\u00e4llt \u00fcberall dort, wo die gegenw\u00e4rtige Belastung der Eigenkapitalbasis er\u00f6rtert wird, und die Wiederherstellung dieses Vertrauens wird h\u00e4ufig als Mittel gegen die anhaltend hohen Kapitalabfl\u00fcsse bezeichnet.<\/p>\n\n\n\n

Der Gedanke dahinter ist nachvollziehbar: Vertrauen muss sich ein Fonds durch sein Handeln erst erarbeiten. Das wiegt gerade mit Blick auf die strukturelle Schw\u00e4che offener Immobilienfonds schwer, wo langfristige, illiquide Verm\u00f6genswerte \u00fcber Kapital finanziert sind, das kurzfristig abgezogen werden kann. Das vorausgesetzt, m\u00fcsste das deutlichste Signal f\u00fcr Vertrauensw\u00fcrdigkeit und Vertrauensbildung von den Fonds selbst ausgehen. Ein sehr naheliegender Schritt w\u00e4re etwa, das sich ver\u00e4ndernde Marktumfeld zeitnah in der eigenen Berichterstattung abzubilden. <\/p>\n\n\n\n

An diesem Ma\u00dfstab gemessen, wirft die aktuelle Lage einige Fragen auf. Im Segment spiegeln die ausgewiesenen Bewertungen die Realit\u00e4t mancherorts nur teilweise wider. In einzelnen F\u00e4llen ist die L\u00fccke bereits betr\u00e4chtlich. Das bedeutet: Der ausgewiesene Wert hinkt der Marktentwicklung nicht blo\u00df hinterher, sondern steigt kontinuierlich weiter, w\u00e4hrend sich der Markt l\u00e4ngst gedreht hat.<\/p>\n\n\n\n

In diesem Beitrag pr\u00fcfen wir diese Beobachtung an einem konkreten Fonds mit gel\u00e4ufigem Profil: zun\u00e4chst im Kontext des Marktumfelds, danach auf Basis der eigenen Fondsstruktur.<\/p>\n\n\n\n

1. Die Divergenz<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Um einen Fonds gegen\u00fcber dem Markt einzuordnen, braucht es zuerst einen Ma\u00dfstab f\u00fcr den Markt, den kein einzelner Fonds beeinflussen kann. Der Gewerbeimmobilien-Preisindex der OeNB<\/a> (OeNB CRE-Index) deckt diesen Zweck ab. Er erfasst den Zeitraum von Juni 2021 bis Dezember 2025 und zeigt ab Mitte 2022 einen klaren R\u00fcckgang, der mit dem Beginn des Zinserh\u00f6hungszyklus der EZB zusammenf\u00e4llt. Sowohl die Indexreihe f\u00fcr Gewerbeimmobilien als auch jene f\u00fcr Gewerbe-Wohnimmobilien fallen von einem H\u00f6chststand nahe 108 bis 109 Ende 2022 auf etwa 96 Ende 2025. Je nach Assetklasse liegt der Minus-Wert gegen\u00fcber dem Hoch von Mitte 2022 zwischen rund 9 und 14 Prozent. Deutschland zeigt \u00fcber denselben Zeitraum ein weitgehend vergleichbares Bild.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Derzeit reicht der offizielle OeNB CRE-Index nur bis Dezember 2025. Um die L\u00fccke zur Gegenwart, also bis Mitte 2026, zu schlie\u00dfen und zu sehen, wohin sich die Preise als N\u00e4chstes bewegen, ziehen wir den D-DARKS Marktsentiment Index<\/a> heran. Dieser gibt f\u00fcr den restlichen Verlauf des Jahres 2026 keine Entwarnung. Die Stimmung, die durchgehend aus der institutionellen Marktkommunikation erhoben wird, hat Wendepunkte im Preisindex bereits in der Vergangenheit vorweggenommen, sowohl am Hoch als auch am Tiefpunkt. Derzeit f\u00e4llt der Sentiment Index erneut, was eher auf eine weitere Abschw\u00e4chung der Preise als auf eine Erholung im Jahr 2026 hindeutet.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Vor diesem Hintergrund betrachten wir einen Fonds mit einem weitaus gel\u00e4ufigen Profil. Dieses Vehikel weist eine t\u00e4gliche Net Asset Value (NAV) - Berechnung auf und h\u00e4lt Gewerbeimmobilien in Deutschland und \u00d6sterreich. Knapp die H\u00e4lfte des Portfolios besteht aus B\u00fcroimmobilien, weitere 15 Prozent entfallen auf Gewerbe-Wohnimmobilien. In seiner Zusammensetzung kommt der Fonds dem recht nahe, was der OeNB CRE-Index abbildet. Der NAV-Verlauf, der im Wesentlichen auf gutachterlichen Bewertungen der zugrunde liegenden Objekte beruht, zeigt \u00fcber denselben Zeitraum dennoch einen ununterbrochenen Wertzuwachs.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Hier weisen also zwei unabh\u00e4ngige Marktindikatoren nach unten, w\u00e4hrend der Fonds nach oben zeigt. Die entscheidende Frage ist schlicht: Welcher Mechanismus erlaubt es einem gutachterlich gest\u00fctzten NAV, von einem Markt entkoppelt zu bleiben, dessen Entwicklung das eigene Portfolio eigentlich eins zu eins nachvollzieht?<\/p>\n\n\n\n

2. Das Portfolio und das Timing<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ein Teil der Antwort liegt im Timing der Ank\u00e4ufe. Ein Fonds dieses Profils verfolgt typischerweise eine prozyklische Investitionsstrategie. Vergleicht man den Zeitpunkt der Ank\u00e4ufe mit den Spitzenrenditen f\u00fcr B\u00fcroimmobilien in Wien und Frankfurt, wird die Konzentration deutlich. Der Gro\u00dfteil des Portfolios wurde etwa zwischen 2016 und 2021 erworben, als die Spitzenrenditen deutlich unter dem heutigen Niveau lagen. Rund 80 Prozent wurden in diesem Niedrigzinsfenster gekauft. Die Spitzenrenditen sind seither wieder auf beziehungsweise \u00fcber das Niveau von vor zehn Jahren gestiegen.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Prozyklisches Verhalten bringt meist Konsequenzen in beide Richtungen mit sich. Die Inflation hebt zwar die Mieten an und st\u00fctzt dadurch die Bewertungen, doch diese St\u00fctze wiegt die massive Renditeverschiebung der letzten zwei bis drei Jahre nicht auf. Die Berichterstattung des Fonds belegt das auf spezifische Weise: Abwertungen und Aufwertungen \u00fcber das Portfolio hinweg saldieren sich zu einem vernachl\u00e4ssigbaren Gesamteffekt, w\u00e4hrend der NAV seinen langsamen, stetigen Anstieg fortsetzt. Das Ergebnis ist eine Kennzahl, die ruhig bleibt, w\u00e4hrend sich der Markt darunter deutlich bewegt.<\/p>\n\n\n\n

3. Der Liquidit\u00e4tsmechanismus<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Operativ kann ein solches Portfolio durchaus solide dastehen. Eine Vermietungsquote von knapp 95 Prozent entspricht dem Benchmark vergleichbarer Fonds. Der operative Cashflow bleibt positiv, wird im ersten Halbjahr 2026 allerdings durch Instandhaltungskosten sp\u00fcrbar geschm\u00e4lert. Der Druck entsteht daher nicht im operativen Gesch\u00e4ft, sondern auf der Passivseite des Fonds.<\/p>\n\n\n\n

Die nachstehenden Cashflows stehen stellvertretend f\u00fcr den sich aufbauenden Druck. Sie machen das zugrunde liegende Muster deutlich:<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Zwei Kennzahlen dominieren diesen Abschnitt. \u00dcber einen Zeitraum von 18 Monaten erreichten die Netto-Investorenabfl\u00fcsse rund 125 Millionen Euro. Zusammen mit Dividendenaussch\u00fcttungen und dem laufenden Schuldendienst baut der Fonds in dieser kurzen Zeitspanne mehr als 40 Prozent seines Bestands an liquiden Mitteln ab. Der Mittelabfluss im ersten Halbjahr 2026 \u00fcbersteigt bereits den des gesamten Jahres 2025.<\/p>\n\n\n\n

Die Aktivseite h\u00e4lt mit diesem Bedarf nicht Schritt. Die Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6se hinkten dem Liquidit\u00e4tsbedarf bereits 2025 hinterher. Und im ersten Halbjahr 2026 wurde kein gr\u00f6\u00dferer Verkauf abgeschlossen. Zwar wurden zwei Verkaufsabschl\u00fcsse im Laufe des zweiten Halbjahres 2026 bekannt gegeben, die Verkaufspreise wurden demgegen\u00fcber allerdings nicht ver\u00f6ffentlicht. Ebenso ist davon auszugehen, dass im Rahmen dieser Verk\u00e4ufe noch Fremdmittelr\u00fcckf\u00fchrungen zu bedienen sein werden. Festzuhalten ist, dass die Verk\u00e4ufe des Jahres 2025 einen leichten Verlust einbrachten. Das ist f\u00fcr sich genommen, an sich \u00fcberschaubar, kann jedoch als Fr\u00fchindikator unter anhaltendem Verkaufsdruck an Bedeutung gewinnen.<\/p>\n\n\n\n

Das ist der strukturelle Kernpunkt, der nicht nur einen einzelnen Verwalter betrifft: Langfristige, illiquide Verm\u00f6genswerte werden durch Eigenkapital finanziert, das kurzfristig zur\u00fcckgegeben werden kann. Solange das Zinsumfeld g\u00fcnstig bleibt, f\u00e4llt diese Inkongruenz nicht auf. Kippt das Umfeld, werden aus R\u00fcckgaben sehr schnell Liquidit\u00e4tsprobleme und aus Verk\u00e4ufen alsbald Notverk\u00e4ufe.<\/p>\n\n\n\n

4. Was die Struktur bewirkt<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ein NAV, der in einem fallenden Markt steigt, beseitigt das Risiko nicht, sondern verlagert es, n\u00e4mlich vom Preis selbst auf den Moment, in dem sich der Preis schlie\u00dflich bewegt. Das ist die Illusion von Sicherheit auf den Punkt gebracht: Die Zahlen wirken genau dort am ruhigsten, wo sich das Risiko gerade aufbaut.<\/p>\n\n\n\n

Bei einem Fonds dieses Profils treffen die Folgen die verbleibenden Anleger und nicht jene, die bereits jetzt den Exit suchen. Aussteigende Anleger werden zu einer NAV-Quotierung ausgezahlt, die die Marktentwicklung offensichtlich noch nicht nachvollzogen hat. Sollte der R\u00fcckgabedruck anhalten und sich laufende Verk\u00e4ufe verz\u00f6gern, muss der Fonds wom\u00f6glich Liquidit\u00e4tsma\u00dfnahmen ergreifen. Den verbleibenden Anlegern drohen dann abrupte NAV-Korrekturen, ein verz\u00f6gerter Zugriff auf ihr Kapital oder beides zusammen. Es wird allgemein erwartet, dass die anstehenden \u00c4nderungen des Investmentfondsgesetzes ab Anfang 2027 (mehr dazu hier<\/a> ) den R\u00fcckgabedruck kurzfristig eher verst\u00e4rken als lindern werden.<\/p>\n\n\n\n

Hier st\u00f6\u00dft die Struktur an ihre eigenen Grenzen. Eine Immobilienbewertung dieser Art ist ereignisbezogen und konzeptionell r\u00fcckw\u00e4rtsgerichtet. Sie erfasst die Belastung erst im Nachhinein. Die Signale des Marktes bewegen sich zeitlich weitaus fr\u00fcher, wie Abschnitt 1 mit dem Stimmungsbild gezeigt hat. Diese stimmungsbildgetriebenen Signale zeigen sich weit vor dem Zeitpunkt der Immobilienbewertung, die sie schlie\u00dflich best\u00e4tigt. Dieser Zeitraum, zwischen dem, was der Markt bereits anzeigt, und dem, was das NAV-Ergebnis erst noch nachvollziehen muss, ist der entscheidende Unterschied zwischen dem Umstand, ein Risiko zu steuern oder von ihm eingeholt zu werden.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Bei offenen Immobilienfonds bewegt sich der NAV kaum, w\u00e4hrend der Markt f\u00e4llt. Was diese Divergenz f\u00fcr die verbleibenden Anleger bedeutet.<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":715,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[70,1],"tags":[110,112,111,40,41,113,114,35,84],"class_list":["post-709","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-tail-risiken-in-gewerbeimmobilien","category-markt-intelligence-fur-gewerbeimmobilien","tag-anteilsrueckgaben","tag-bewertungsluecke","tag-fondsstruktur","tag-gewerbeimmobilien","tag-immobilienfonds-liquiditaet","tag-nav-bewertung","tag-oenb-preisindex","tag-offene-immobilienfonds","tag-stimmungsindex"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/709","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=709"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/709\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":716,"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/709\/revisions\/716"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/715"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=709"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=709"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/d-darks.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=709"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}